Trend­­wen­de auf dem deut­schen Im­mo­bi­li­en­­markt

Nach­dem die Im­mo­bi­li­en­prei­se in Deutsch­land drei Jahre lang in­fla­ti­ons­be­rei­nigt ge­sun­ken sind, zogen sie 2025 wie­der leicht an: Im Durch­schnitt aller Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te stie­gen die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Be­stand ge­gen­über dem Vor­jahr real, also nach Abzug der In­fla­ti­ons­ra­te von 2,2 Pro­zent, um 0,6 Pro­zent. Zum Ver­gleich: Im Jahr 2024 lagen die Prei­se real noch 2,8 Pro­zent, 2023 sogar 10,1 Pro­zent unter dem je­wei­li­gen Vor­jah­res­ni­veau. Dies sind zen­tra­le Er­geb­nis­se der Stu­die „Postbank Wohn­at­las 2026“. 

In vie­len Re­gi­o­nen sind die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im ver­gan­ge­nen Jahr in­fla­ti­ons­be­rei­nigt erst­mals seit 2021 wie­der ge­stie­gen. Die Nach­fra­ge zieht lang­sam wie­der an, auch weil sich viele Kauf­in­ter­es­sier­te auf das neue Zin­s­um­feld ein­ge­stellt haben. Gleich­zei­tig bleibt das An­ge­bot knapp, vor allem auf­grund der ge­rin­gen Bau­tä­tig­keit. Nach der Kor­rek­tur der ver­gan­ge­nen Jahre sta­bi­li­siert sich der Markt nun Schritt für Schritt.

Preis­­an­stieg fällt in Mit­tel­­städ­ten be­son­ders groß aus

Der Auf­wärts­trend ist in den Städ­ten mit bis zu 100.000 Ein­woh­nern be­son­ders stark zu spü­ren. Im Durch­schnitt über alle diese Mit­tel­städ­te stie­gen die Prei­se 2025 real um 1,2 Pro­zent im Ver­gleich zum Vor­jahr an. In den Groß­städ­ten mit mehr als 100.000 Ein­woh­nern wur­den Ei­gen­tums­woh­nun­gen um real 0,8 Pro­zent teu­rer, in den Land­krei­sen um 0,5 Pro­zent. We­ni­ger stark be­trof­fen waren die sie­ben größ­ten deut­schen Städ­te („Big 7“), hier stieg der Preis im Schnitt um 0,2 Pro­zent.

Unter den Mit­tel­städ­ten sticht vor allem Pir­ma­sens her­aus: In der am West­rand des Pfäl­zer­wal­des ge­le­ge­nen Stadt in Rheinland-​Pfalz stie­gen die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen 2025 real um 11,4 Pro­zent. Al­ler­dings lagen sie mit durch­schnitt­lich 1.482 Euro pro Qua­drat­me­ter immer noch auf nied­ri­gem Ni­veau. In Cott­bus, der zweit­größ­ten Stadt Bran­den­burgs, stie­gen die Prei­se eben­falls deut­lich an. Dort zogen ei­ni­ge be­son­ders hoch­prei­si­ge An­ge­bo­te den Schnitt nach oben.

Unter den Groß­städ­ten ist vor allem Pots­dam ein noch kost­spie­li­ge­rer Wohn­ort ge­wor­den. Die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen stie­gen in der Haupt­stadt Bran­den­burgs real durch­schnitt­lich um 14,3 Pro­zent auf 5.897 Euro pro Qua­drat­me­ter.

Mittel-​ und Groß­städ­te mit guter In­fra­struk­tur ste­hen schon län­ger im Fokus vie­ler Woh­nungs­käu­fe­rin­nen und -​käufer, be­son­ders im Um­land der so­ge­nann­ten Big 7. Denn die Im­mo­bi­li­en­märk­te in den Me­tro­po­len sind seit Jah­ren über­hitzt. 

Große Unterschiede in den Metropolen

In den für den Im­mo­bi­li­en­markt be­deu­tends­ten sie­ben Me­tro­po­len ent­wi­ckel­ten sich die Prei­se sehr un­ter­schied­lich. In Ber­lin und Stutt­gart san­ken sie real im Ver­gleich zum Vor­jahr – in der baden-​württembergischen Lan­des­haupt­stadt sogar um 1,4 Pro­zent. In Frank­furt am Main blie­ben die Prei­se real na­he­zu un­ver­än­dert. Den höchs­ten in­fla­ti­ons­be­rei­nig­ten An­stieg ge­gen­über dem Vor­jahr ver­zeich­ne­te da­ge­gen Ham­burg mit durch­schnitt­lich 1,0 Pro­zent, dicht ge­folgt von Mün­chen mit ge­run­det eben­falls 1,0 Pro­zent. Beide blei­ben ein teu­res Pflas­ter: Eine Ei­gen­tums­woh­nung im Be­stand kos­te­te hier im ver­gan­ge­nen Jahr 9.070 be­zie­hungs­wei­se 6.394 Euro pro Qua­drat­me­ter. In der im Ver­gleich güns­tigs­ten Me­tro­po­le Stutt­gart lag der Qua­drat­me­ter­preis 2025 bei 4.737 Euro.

Tabelle: Die Big 7 im Vergleich (siehe Abbildung im Slider)

Auch im Um­land der Big 7 sind die Kauf­prei­se in­fla­ti­ons­be­rei­nigt nur teil­wei­se wie­der ge­stie­gen. Das be­trifft vor allem das Um­land von Ham­burg mit Aus­nah­me des Land­krei­ses Herzogtum-​Lauenburg (-1,9 Pro­zent) und den Speck­gür­tel von Köln mit Aus­nah­me der Stadt Le­ver­ku­sen (-0,8 Prozent). Im Um­land von Stutt­gart san­ken die Prei­se da­ge­gen weit über­wie­gend, nur im Land­kreis Göp­pin­gen stie­gen sie real um 1,8 Pro­zent.

Stei­gen­de Prei­se in Sach­sen, Rheinland-​Pfalz und Bre­men

Auf Ebene der Bun­des­län­der fiel der durch­schnitt­li­che Preis­an­stieg für Ei­gen­tums­woh­nun­gen in Sach­sen über alle Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te mit real 5,2 Pro­zent am stärks­ten aus. Im Vor­jahr hatte es hier noch den stärks­ten Preis­ab­fall (-4,4 Pro­zent) ge­ge­ben. Auch in Rheinland-​Pfalz (+3,0 Pro­zent), Bre­men (+2,9 Pro­zent) und Bran­den­burg (+2,4 Pro­zent) wurde Wohn­ei­gen­tum im Schnitt deut­lich teu­rer. In Thü­rin­gen san­ken die Prei­se da­ge­gen um 5,2 Pro­zent und auch in Sachsen-​Anhalt, Ber­lin, Baden-​Württemberg und Schleswig-​Holstein wur­den Ei­gen­tums­woh­nun­gen real güns­ti­ger.

In Fe­ri­en­re­gi­o­nen Sta­gna­ti­on und leich­ter Preis­rück­gang

In den al­pen­län­di­schen Fe­ri­en­re­gi­o­nen zeig­te sich zu­meist noch keine Trend­wen­de, die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen gin­gen 2025 wei­ter leicht zu­rück. Im Durch­schnitt san­ken sie real um 1,1 Pro­zent. Ein Bei­spiel ist der bay­e­ri­sche Land­kreis Garmisch-​Partenkirchen, in dem Ei­gen­tums­woh­nun­gen real 3,1 Pro­zent güns­ti­ger waren als im Vor­jahr. Im Süd­wes­ten Bay­erns stie­gen die Prei­se da­ge­gen in­fla­ti­ons­be­rei­nigt leicht an.

In den Fe­ri­en­re­gi­o­nen an der Nord- und Ost­see lagen die Kauf­prei­se wei­ter­hin auf einem hohen Ni­veau, al­ler­dings ver­zeich­ne­ten ei­ni­ge be­son­ders hoch­prei­si­ge Krei­se deut­li­che Ein­bu­ßen: Nord­fries­land mit den be­lieb­ten Ur­laubs­in­seln Sylt, Föhr und Amrum hat mit 7.886 Euro pro Qua­drat­me­ter die zweit­höchs­ten Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen in ganz Deutsch­land, 2025 san­ken sie je­doch real um 7,4 Pro­zent. Im nie­der­säch­si­schen Land­kreis Au­rich, zu dem die In­seln Juist, Nor­der­ney und Balt­rum ge­hö­ren, gin­gen die Prei­se um 8,6 Pro­zent zu­rück. In den Land­krei­sen an der schleswig-​holsteinischen Ost­see stie­gen sie in­fla­ti­ons­be­rei­nigt da­ge­gen an.

Tabelle: Top 10 der teuersten Regionen (siehe Abbildung im Slider)

In Deutsch­lands teu­ers­ter Re­gi­on, der Stadt Mün­chen, muss­ten Käu­fer 2025 mehr als 9.000 Euro pro Qua­drat­me­ter aus­ge­ben. Auch die um­lie­gen­den bay­e­ri­schen Land­krei­se Mies­bach, Mün­chen und Starn­berg blie­ben mit mehr als 6.500 Euro pro Qua­drat­me­ter hoch­prei­sig.

Im Ver­gleich be­son­ders nied­rig lie­gen die Kauf­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen nach wie vor in den meis­ten Re­gi­o­nen Mit­tel­deutsch­lands. Die güns­tigs­te Re­gi­on war der Vogt­land­kreis in Sach­sen mit nur 900 Euro pro Qua­drat­me­ter. Auch im thü­rin­gi­schen Land­kreis Greiz lagen die Prei­se mit durch­schnitt­lich 944 Euro pro Qua­drat­me­ter im drei­stel­li­gen Be­reich.