Jeder Monat Verzögerung beim Bau kostet Geld: Miete läuft weiter, Zinsen steigen, Nerven liegen blank. Mit den richtigen Klauseln im Bauvertrag lassen sich böse Überraschungen vermeiden.

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Bauzeitverzögerungen sind keine Ausnahme. Sie sind eher die Regel. Und sie können richtig teuer werden. Eigenheim-Bauherren zahlen ggf. weiter Miete, die Kredit- und Bereitstellungszinsen laufen, vielleicht platzt eine Förderung. Studien zeigen: Bauablaufstörungen verursachen beim Bauunternehmer Mehrkosten von 30 bis 50 Prozent. Diese Forderungen landen oft beim Bauherrn, wenn der Vertrag Lücken hat.

„Der Begriff ‚Bauzeit‘ bezeichnet den Zeitraum, in dem der beauftragte Bauunternehmer die Arbeiten erledigen muss. Im Vertrag sollte ein verbindlicher Fertigstellungstermin stehen. Formulierungen wie 'voraussichtlich' sind rechtlich wertlos“, erklärt Rechtsanwalt Iman Niazi von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Ohne konkreten Termin lassen sich grundsätzlich keine Ansprüche wegen Verzugs geltend machen.

Wer trägt die Verantwortung?

Verzögerungen haben verschiedene Ursachen. Manchmal liegt es am Unternehmer: zu wenig Personal, verspätete Materiallieferung, schlechte Organisation. Dann trägt er die Kosten. Manchmal liegt es an äußeren Umständen: Wetter, fehlende Genehmigungen, Planungsänderungen. „Hier kommt es auf die vertragliche Risikoverteilung an. Je konkreter die Gefahrentragung geregelt ist, desto geringer sind die Konfliktpunkte“, sagt Rechtsanwalt Niazi. Und manchmal ist der Bauherr selbst die Ursache, weil er nachträglich etwas ändern möchte. Dann zahlt er die Mehrkosten.

Diese fünf Punkte gehören in jeden Bauvertrag

1. Fester Fertigstellungstermin: Ein verbindlicher Stichtag gehört in den Vertrag. „Empfehlenswert ist zusätzlich ein detaillierter Bauzeitenplan, der fortlaufend aktualisiert wird“, rät der Experte.
2. Vertragsstrafe: Vereinbaren Sie eine Strafe bei Verzug, maximal fünf Prozent der Abrechnungssumme. „So entsteht ein Anreiz zur Einhaltung von Terminen“, so Rechtsanwalt Niazi.
3. Präzise Leistungsbeschreibung: Unklare Beschreibungen führen zu Streit über Mehrkosten. „Bauherren sollten auf vollständige und eindeutige Beschreibungen achten und sich dabei von einem Anwalt oder Architekten beraten lassen“, empfiehlt Rechtsanwalt Niazi. Jede nachträgliche Ergänzung verlängert die Bauzeit und verteuert das Projekt.
4. Schriftliche Nachträge: „Ohne klare schriftliche Regelung besteht das Risiko, dass Unternehmer Leistungen einseitig ausweiten und später Mehrkosten geltend machen“, warnt der baurechtlich spezialisierte Rechtsanwalt.
5. Klare Risikoverteilung: Legen Sie fest, wer welches Risiko trägt. Baugrund? Wetter? Genehmigungen? „So wird verhindert, dass Bauherren später mit unvorhersehbaren Zusatzforderungen konfrontiert werden“, erklärt Rechtsanwalt Niazi.

Was tun bei Verzögerung?

Der Experte empfiehlt dringend, alles zu dokumentieren: Baustellenprotokolle, Fotos, Zeugenaussagen. Im Falle eines Verzugs sollten Bauherrn den Unternehmer schriftlich zur Fertigstellung auffordern und eine angemessene Frist setzen. Verstreicht die Frist, lassen sich Vertragsstrafe oder Schadensersatz verlangen, etwa für zusätzliche Mietkosten.

„Da Formulierungsfehler oder zu kurze Fristen die Durchsetzung der eigenen Rechte gefährden können, empfiehlt es sich, im Zweifel anwaltlichen Rat einzuholen“, sagt Rechtsanwalt Niazi. Die Kosten dafür sind überschaubar. „Die Kosten einer nachträglichen Geltendmachung von Bauverzugskosten im Rahmen eines Rechtsstreits kosten ein Vielfaches an Zeit, Geld und Nerven.“ Gerät der Unternehmer in Verzug und liegt die Schuld bei ihm, steht dem Bauherrn notfalls auch ein Kündigungsrecht zu.

Vorbeugen statt streiten

„Wer als Bauherr seine Verträge sorgfältig prüft oder überprüfen lässt und klare Regelungen zu Bauzeit und Folgen von Verzögerungen trifft, ist auf der sicheren Seite“, fasst Rechtsanwalt Niazi zusammen. Im Zweifel gilt: Lieber einmal in eine gute Vertragsberatung investieren als später monatelang prozessieren.