Die niedrigen Zinsen und die Corona-Pandemie haben die Nachfrage nach Immobilien in 2021 wie schon 2020 stark angeheizt. Laut Interhyp liegt der durchschnittliche Immobilienpreis inklusive Nebenkosten über ganz Deutschland gerechnet zum Dezember 2021 mittlerweile bei rund 490.000 Euro.

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise damit um rund 10 Prozent gestiegen. Interhyp rechnet auch fürs kommende Jahr mit einer anhaltenden Nachfrage. "Für 2022 erwarten wir weiter steigende Kaufpreise, allerdings mit leicht gebremster Dynamik. Beim Baugeld halten wir einen leichten Anstieg der Zinsen für wahrscheinlich", sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Nachfolgend skizziert Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen die wichtigsten Trends und Themen auf dem Markt für Wohnimmobilien in 2022.

Die Corona-Krise habe zu einem Nachfrageboom auf dem Immobilienmarkt geführt, berichtet Interhyp. Jörg Utecht: "Die Menschen wünschen sich Sicherheit in unsicheren Zeiten: Die eigene Immobilie verspricht Sicherheit - ob als Wohnsitz für die Familie oder als Kapitalanlage zur Sicherung der Altersvorsorge.

Gleichzeitig hat auch das Home-Office dazu beigetragen, dass sich die Menschen stärker mit ihrer Wohnsituation auseinandergesetzt haben und Möglichkeiten, den Wohnort zu wechseln, heute eher in Betracht ziehen." Verbunden mit leistbaren Kreditraten durch immer noch niedrige Kreditzinsen habe die zunehmende Attraktivität der Immobilie zu einem Nachfrageüberhang geführt - und in der Folge zu stark steigenden Immobilienpreisen.

Preisanstieg bei Häusern und Wohnungen könnte sich verlangsamen

Einen deutlichen Einbruch der Nachfrage erwartet Interhyp nicht - wohl aber ein etwas gebremstes Wachstum der Preise im Vergleich zu 2021. Jörg Utecht: "Für 2022 erwarten wir weiter steigende Preise, aber einen langsameren Anstieg. Die hohen Kaufpreise und Nebenkosten erschweren den Kauf, gleichzeitig könnten die Zinsen leicht anziehen - das macht Immobilien weniger leistbar und wird den Nachfrageboom etwas abbremsen", sagt Utecht. "

Zugleich kann die geplante Neubauoffensive der neuen Bundesregierung auf der Angebotsseite dazu beitragen, den Preisdruck etwas abzudämpfen." Den Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt der Metropolen werde dies aber nicht binnen kurzer Zeit entscheidend eindämmen können.

Etwas teurere Kredite in 2022 wahrscheinlich

Im historischen Kontext betrachtet werden Zinsen auch 2022 günstig bleiben, Immobilieninteressenten würden einen Zinsanstieg dennoch zu spüren bekommen, so Interhyp. Die anhaltend hohe Inflation setze die Notenbanken immer mehr unter Zugzwang. "Spätestens, wenn die Risiken für wirtschaftliche und gesellschaftliche Rückschläge durch die Corona-Pandemie im Jahresverlauf 2022 abnehmen, werden steigende Zinsen wahrscheinlicher", sagt Jörg Utecht.

Interhyp hat berechnet, was eine solche Zinswende für Käuferinnen und Käufer im kommenden Jahr bedeuten würde. Bei einem Zinsanstieg um 0,2 Prozentpunkte von heute üblichen 1 Prozent Zinsen auf 1,2 Prozent würden sich die Zinskosten für ein durchschnittliches Darlehen von rund 350.000 Euro innerhalb einer zehnjährigen Zinsbindung und bei einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent um rund 5.700 Euro verteuern. Ein Zinssprung um 0,5 Prozentpunkte würde die Zinskosten um rund 14.500 Euro erhöhen.

Neue Förderungen von Wohneigentum

Die neue Regierung setzt im neuen Koalitionsvertrag auf den Neubau von Wohnungen: 400.000 Wohnungen sollen pro Jahr neu entstehen. Gleichzeitig soll der Erwerb von Wohneigentum gefördert werden: Konkret sind eigenkapitalersetzende Darlehen, Tilgungszuschüsse, eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer und günstigere Baukosten geplant.

Ab 2022 wird sich zeigen, wie sehr und ab wann Immobilieninteressenten von den geplanten Neuerungen profitieren. Jörg Utecht: "Mit den getroffenen Vereinbarungen rückt die Regierung das Thema Bauen und Wohnen in den Fokus, was wir begrüßen." Hohe Kauf- und Kaufnebenkosten seien ein wichtiger Grund für die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland. Deshalb sei es nur konsequent, dass die neue Regierung vielfältige Maßnahmen entwickelt, um das Problem zu lösen, so Utecht.

„Eigenkapitalersetzende Darlehen, Tilgungszuschüsse, flexiblere Gestaltungen bei der Grunderwerbsteuer zum Beispiel über Freibeträge sowie günstigere Baukosten sind wichtige Schritte in die richtige Richtung. Jetzt kommt es darauf an, dass diese Maßnahmen mit ausreichenden finanziellen Mitteln ausgestattet und gegenfinanziert werden“, sagt Jörg Utecht. Beispielsweise sei es wichtig, im nächsten Schritt die Erleichterungen bei der Grunderwerbsteuer zu konkretisieren und mit spürbarem Effekt für die Käuferinnen und Käufer umzusetzen.

Mietpreisbremse: Kleinere Kapitalanleger sollten in 2022 noch genauer rechnen

Wer im neuen Jahr eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben will, sollte noch genauer hinsehen. Laut Koalitionsvertrag soll die Mietpreisbremse verlängert und die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verringert werden. "Die Ausgestaltungen zur Mietpreisbremse und die Senkung der Kappungsgrenze sind aus Sicht von kleinen Kapitalanlegern, die ihre private Altersvorsorge etwa mit einer Eigentumswohnung auf ein sicheres Fundament stellen wollen, ungünstig", sagt Utecht.

"Bei noch immer steigenden Bau- und Kaufkosten machen stagnierende Mieten den Kauf einer kleinen Eigentumswohnung für private Anleger weniger attraktiv. Je geringer die möglichen Mieteinnahmen sind, desto mehr müssen Käufer den Kapitaldienst des Darlehens mit eigenen finanziellen Mitteln stützen können."